深度研究丨以“產業保障房”打開產業地產新篇章_全球關注

近兩年來在疫情的沖擊下，不少企業和個體工商戶生產經營困難加劇。

為有力支持企業生產，中央方面落實減稅降費政策，對普惠小微貸款階段性減息，用改革辦法激發市場活力；地方上也制定了相應的政策支持，其中粵港澳大灣區開展的產業保障房建設，重點解決企業“用地難”、“用地貴”的難題，使量大面廣的中小微企業和個體工商戶普遍受益。

一直以來，保障性住房我們聽得多了，“產業保障房”概念卻鮮有提及，尤其在珠三角以外的地區，產業保障房的實際案例并不多。集約節約用好產業用地，是中央和各地政府的共識，推出土地利用率更高的產業保障房，將是產業地產接下來的發展重點。

(相關資料圖)

1、近年來廣東土地出讓政策頻出，旨在優化產業用地配置

廣東多地老舊工業園區普遍存在土地利用率低、投入產出低的“兩低”情況，工業用地問題是廣東制造業朝向高質量發展繞不過門檻。為解決實際問題，廣東工業用地供應模式正以降低成本為導向，從過去的“單一傳統”轉向“靈活多樣”，在土地出讓方面給予優惠政策，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結合等靈活出讓方式，滿足不同產業的需求。2022年廣東也明確了工業用地"標準地"的概念界定、實施計劃、供地流程等，列出了各城市各產業相應的"標準地"指標，包含固定投資、容積率、稅收、研發投入等要求，并再次明確了將按《廣東省制造業高質量發展“十四五”規劃》為依據，推進各城市重點產業布局。其中產業保障房政策的提出重點為產業用地集約發展明確了方向。

實際上，產業保障房是廣東建立多元化的工業用地模式中一塊重要拼圖。這意味著，廣東正嘗試提高土地產出效率，通過產業保障房政策吸引大量中小企業，進一步引導技術、人才、資金等生產要素流向產生高效益的企業和區域。

2、珠三角不少城市已開始了產業保障房的探索，盡管路徑不同但目標一致——降低中小微企業用地成本

廣東明確鼓勵建設產業保障房，探索只租不售的標準廠房，為中小微企業發展解決問題。

出于資產使用效率方面的考慮，大部分企業過去都傾向于購買土地，而不是租賃土地；但對于中小企業來說，購買土地不僅資金投入大，相應建設周期也較長，一定程度上制約了企業的生產發展。早在2017年，廣東提出工業用地租售同權的概念，將租賃的地位和權利提高，以此緩解用地矛盾；近年更是提出滿足不同產業需求的工業用地供給：對大項目的產業用地應保盡保，小項目則提供“保障房”，不大不小的項目可以自由選擇出讓方式，降低初始成本。

多地關于產業保障房政策相繼提出，廣州、中山明確劃撥工業用地建設只租不售的標準廠房；珠海兩年內統籌建設2000萬㎡的產業發展新空間，同時控制租金東部片區≤20元/月/㎡，西部片區≤15元/月/㎡；深圳將連續五年每年提供不少于2000萬㎡“高品質、低成本、定制化”廠房空間，同時租賃價格年漲幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡。直觀上，產業保障房解決了中小微企業存在的企業發展不穩定、資金不足、發展空間需求有限等實際問題。更進一步而言，政府規劃產業保障房，在此過程中引導特定的新興產業聚集發展，也為經濟發展的可持續性與保就業發揮了積極作用。

深圳，早開展產業保障房建設。

受限于有限的土地空間與日益高漲的土地成本，從2007年起，深圳在城市更新過程中間，推出了一系列詳實的“工改工”策略，在工改M1方面，改造了大量原有的低效能、低容積率的工業用地，另外也推出了大量的新型產業用地M0（新型產業用地），強化了工業用地的保障。

2019年，深圳推出“深圳市產業用地用房供需服務平臺”，在全國首創提出了“創新型產業用房”，即為滿足創新型企業發展的空間需求，由政府主導并按政策出租或出售的政策性產業用房，被眾多企業視為是企業用房中的“保障房”。

此后，深圳市南山區、光明區、寶安區均提出創新型產業用房的若干措施。

佛山市在產業用地轉型升級過程中靈活運用產業保障房。

2022年，佛山市南海區獅山鎮已經完成產業保障房建設25萬平方米。南海村改擬推行房券的方式，在產業用地轉型升級和退出過程中根據村（居）集體經濟組織所有的集體經營性建設用地或國有劃撥留用地以及地上房屋（非住宅用途）情況，向村（居）集體經濟組織以及實施主體提供的產業保障房兌換憑證和租金收益兌付憑證。

此項舉措不僅極大的便利了企業的廠房租用，并且對零散的工業用地整合，優化產業配置均起到一定積極作用。隨著「放管服」改革的深入，中央陸續下放用地審批權限到地方政府，并出臺一系列土地政策促進城市建設和發展，探索建設只租不售的產業保障房，在增加混合產業用地供給，建立工業用地全周期管理制度方面優勢突出。

3、產業保障房對地區中小企業發展的促進作用

政策惠企，下好產業空間“棋”。優質產業空間是產業高質量發展的基石，“產業保障房”不僅能降低中小微企業成本，更通過精準招商，引導產業要素集聚，推動產業鏈創新鏈融合發展。近年來，廣州推動工業上樓，海珠區未來五年將力爭新增10個都市工業園區，其目的均是通過盤活產業空間，為企業集聚發展動能。據統計，廣州目前已有國家級專精特新“小巨人”企業超120家、省級“專精特新”中小企業超3700家、創新型中小企業超5500家。

產業保障房的建設，為企業提供產業發展空間，創造更好環境，有利于引導和激勵中小企業成為細分領域的隱形，讓產業集群更具有競爭力和韌性。

1、政府向相關機構出讓土地，建設標準廠房，引導特定行業產業鏈聚集

從目前來看，產業保障房的招商均是圍繞近年來廣東發展的新興產業，政府參與產業保障房建設有利于事先對產業進行規劃，實現精準招商。

產業保障房所建設的標準化廠房，目標對準多個行業的生產線設計，租售同權的方案更是降低企業便利入駐的門檻。例如，2019年龍崗推出深圳首批工業保障房項目，圍繞龍崗區寶龍新能源產業基地三宗行政劃撥用地向社會公開征集企業“定制化”廠房需求的公告，定制的產業領域為AIoT、ICT、綠色能源、電子元器件、生物和生命健康產業。公告發布后，征集意向企業23家，預訂率近200%。

標準化廠房示意

今年，中建科工中標廣東省首個整街統籌工業保障房項目。深圳燕羅智能網聯汽車產業園工業保障房項目落位于智能座艙、自動駕駛、車規級零部件檢測認證平臺，計劃打造世界一流的智能網聯汽車產業園。

模式靈活，適用于多類型生產線布局

2、面對中小微企業提供租售同權廠房，兼顧城市更新中的產業騰挪周轉需求

空間不足，載體缺乏尤其是高端載體缺乏，一直是制約城市產業轉型升級的一大掣肘。老舊園區內中小微企業大都不具備長時間停工停產的條件，在園區改造期間，將生產線轉移至產業保障房，對企業來說依舊是有利的選擇。例如深圳寶安·西成工業區，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房為主，研發辦公空間較少；在其改造期間，為企業提供“高品質、低成本、定制化”廠房空間，控制租金和價格年漲幅；同時也對特定企業引導，聚集到生產更加便利的區域。

通過對園區不同區塊實施針對性的局部拆除重建、空地新建、保留升級等方式，在舊廠房基礎上形成研發樓、研發生產樓、綜合服務樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質從M1調整為M1+M0，保留現狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉型為一個面向中小企業的產業孵化基地。隨時代發展，園區將新能源、電子、信息、設計創意、新媒體產業等新興無污染產業作為重點產業。

1、全國經濟脫虛向實，對地區實體經濟發展利好，中小企業數量猛增

中小微企業占我國市場主體的95%以上，它們是保障就業的主力軍，也是促進技術創新的生力軍。中小企業活，則社會經濟活；中小企業興，則社會經濟興。

2022年，我國平均每天新設企業2.38萬戶，中小微企業數量已經超過5200萬戶，其中超過70%的中小企業分布于專業服務業(含互聯網和科技服務)、物流批發、零售和制造業。相比大型企業，中小微企業市場敏感度高、機制靈活、更具效率；但同時，中小微企業也存在規模小，抗風險能力偏低，更易受到外部環境影響的缺點。當下，夯實高質量發展的根基，壯大中小微企業、激發中小微企業活力和潛能至關重要。

廣東為中小微企業提供產業保障房，其目的正是幫助中小微企業解決資金不足、發展空間需求有限等實際問題，為其營造更好的發展環境，值得各地政府的學習借鑒。

2、各地城市更新有序進行，產業升級過程離不開產業保障房

一直以來城中村內的工業區，由于發展初期過于注重產業規模，忽視遠期建設，缺乏科學統一的規劃導致其產業分布相對分散，多數企業單兵作戰，集群效應難以充分發揮。將傳統老舊工業園區升級改造，是各地城市發展的大勢所趨、必由之路，而產業保障房的建設充分解決園區升級改造期間的產業轉移安置問題，保障企業存續。因此加快完善產業保障房開發建設機制和分配體系，引導市場化力量投入完善產業保障房運營體系和管理機制勢在必行。

對于企業而言，憑此機會提升臟亂差的落后形象，方便開展技術改造和裝備升級，提升企業綜合競爭力。對于區域而言，老工業園區通過土地置換，可騰出空間引進優質項目，推動產業結構升級和城市人居環境的改善。

2023年以來制造業投資、基礎設施投資均保持較高增速，經濟發展逐步向高端制造轉型，基建逆周期調節作用明顯；鞏固壯大實體經濟，推動高質量發展，離不開中小微企業。隨著中央政策的推進，產業保障房模式也可能像此前的創新用地一樣，被越來越多地方政府所采納。

因為產業保障房的原則是“保本微利”，其租金通常僅為同地段市場價的一半，可以預見，產業保障房推出，首當其沖的一定是商辦領域，其次是普通的工業地產項目。而且，目前很多工業上樓項目已經開始“自我內卷”，大打價格戰，這也會在很大程度上影響產業地產市場的平衡。因此，在實際操作中，產業保障房的供應節奏非常重要，如果在政策推行過程中，能夠根據市場需求調整供應計劃，循序漸進規劃空間指標，對企業、對市場都會是一件利好；反之，過量產業保障房集中供應可能會導致供過于求或超前供應，進而造成大量空間浪費。