商業(yè)不動產(chǎn)首次納入REITs試點 平安不動產(chǎn)激活業(yè)務新價值 世界微資訊

日前，平安不動產(chǎn)發(fā)布了公司債券年度報告，報告顯示，公司2022年營業(yè)收入為21.55億元，凈利潤為8.97億元，均較2021年有所下滑。平安不動產(chǎn)在報告中表示，公司業(yè)績波動主要受到公共衛(wèi)生事件、地產(chǎn)市場下行周期影響，目前總體經(jīng)營穩(wěn)健，符合行業(yè)變化和經(jīng)營預期。

不久前的4月18日，平安不動產(chǎn)宣布與華潤萬象生活達成戰(zhàn)略合作，將引入華潤萬象生活多年積累的品牌資源優(yōu)勢及運營管理能力，共同打造具有消費引領力的城市級商業(yè)新地標；同期，平安不動產(chǎn)也與萬科印力就"深圳新城市廣場"項目達成了輕資產(chǎn)管理合作。這意味著，平安不動產(chǎn)把更多的目光投向了資產(chǎn)的長期穩(wěn)定增值，追求更長期、更穩(wěn)健的投資回報。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)首次正式納入REITs試點，標志著地產(chǎn)行業(yè)從“增量時代”向“存量時代”邁進、發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，平安不動產(chǎn)也在做出新的業(yè)務布局，雖然其業(yè)績在公共衛(wèi)生事件因素和行業(yè)整體的影響下經(jīng)歷暫時下滑，但從長遠來看，這家不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的新價值將在未來涌現(xiàn)。

(資料圖)

從增量時代到存量時代

平安不動產(chǎn)近期的系列布局，正符合戴德梁行在《2023年房地產(chǎn)展望報告》中所述：“當房地產(chǎn)逐漸走向存量市場，物管受到資本市場關注并加速擴張。依托于成熟的運營管理經(jīng)驗，以輕資產(chǎn)模式輸出商管服務亦成為市場趨勢。在投資管理方面，專業(yè)的資產(chǎn)運營有助于項目持續(xù)獲得較高收益，從而產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，同時塑造品牌價值。”

隨著招拍掛市場拿地越來越難，中國城市存量規(guī)劃日趨明晰，地產(chǎn)逐漸進入高存量時代已是行業(yè)的共識。對于不動產(chǎn)領域來說，在增量主導的時代，金融的核心功能在于通過杠桿讓人們實現(xiàn)對不動產(chǎn)所有權的獲取；而在存量主導的時代，金融的核心功能則在于實現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資的長期獲益。

伴隨著公共衛(wèi)生事件影響的逐步遠去，存量市場將為資管行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間。此前，中國平安首席投資官鄧斌曾表示，“不動產(chǎn)行業(yè)最困難的時期已過，隨著宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，回轉(zhuǎn)和修復是可期的。”資料顯示，中國平安不動產(chǎn)方面的投資在險資投資資產(chǎn)中占比4.7%，其中持有型物業(yè)（物權）占險資總投資資產(chǎn)2.7%，高于股權（1.0%）和債權（1.0%）。“未來我們還是要加大不動產(chǎn)領域的投資，特別是在優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)、保障性租賃住房等與國家經(jīng)濟發(fā)展息息相關的領域。”鄧斌表示。

作為中國平安旗下的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺，平安不動產(chǎn)一直深耕存量市場，積極響應國家“支持國計民生、支持實體經(jīng)濟”的政策導向，服務于險資資產(chǎn)配置，追求長期穩(wěn)健的投資回報。

平安不動產(chǎn)深耕持有型物業(yè)，積極布局商辦物業(yè)、租賃住房、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)物流等國家政策支持的不動產(chǎn)領域。目前，平安不動產(chǎn)的在管資產(chǎn)規(guī)模超2200億元。公司秉持符合保險資金長久期的資產(chǎn)配置原則，側(cè)重持有型物業(yè)的資產(chǎn)管理，擁有帶來持續(xù)、穩(wěn)定回報的商辦收租型物業(yè)，旗下優(yōu)質(zhì)項目包括具備國際5A標準的平安金融中心系列寫字樓產(chǎn)品，華南第一高樓—深圳平安金融中心即為其中之一。

“兩驅(qū)三全”和“自外兼修”

作為平安集團內(nèi)部的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理專業(yè)子公司，多年來，平安不動產(chǎn)將業(yè)務聚焦于投資和資產(chǎn)管理兩大部分。

投資業(yè)務，主要包含商辦物業(yè)、租賃住房、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)物流等收租型物業(yè)類投資，為保險資金投資做前期孵化，待項目條件成熟后，以市場公允定價轉(zhuǎn)讓給保險資金退出，實現(xiàn)交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化、項目零散整合。

資產(chǎn)管理業(yè)務，主要為平安集團子公司和外部第三方提供不動產(chǎn)投資顧問服務和資產(chǎn)管理服務，包括不動產(chǎn)資產(chǎn)運營管理、工程管理、項目投資顧問管理業(yè)務等。

依托平安綜合金融平臺的強大優(yōu)勢與前瞻布局，平安不動產(chǎn)逐漸樹立了 “兩驅(qū)三全”的核心優(yōu)勢和“自外兼修”的發(fā)展思路。

“兩驅(qū)三全”，即憑借“投資-融資-建設-管理-退出”全鏈條資管能力；覆蓋商辦、租賃住房、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)物流的全業(yè)態(tài)組合管理能力；基于各業(yè)態(tài)生命周期特點、通過持續(xù)滾動資產(chǎn)計劃、及時更新改造、延長資產(chǎn)生命的全周期資產(chǎn)管理體系和優(yōu)質(zhì)的資源整合能力；以“短期租金收入與長期資產(chǎn)增值”雙輪驅(qū)動，打造專業(yè)的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。

“自外兼修”，即自營和委外同步。據(jù)了解，除前文所提到的華潤萬象生活、萬科印力之外，平安不動產(chǎn)目前已經(jīng)構(gòu)建了與新鴻基、華潤萬象生活、香港置地、凱德、龍湖、印力等多家優(yōu)秀商管企業(yè)全面合作的專業(yè)運營平臺，為在管資產(chǎn)運營賦能，不斷提升自身運營質(zhì)量和效率。

經(jīng)過持續(xù)深耕，平安不動產(chǎn)的“兩驅(qū)三全”“自外兼修”發(fā)展成果不斷獲得國內(nèi)外認可。國際評級機構(gòu)穆迪即給予其“Baa2”的發(fā)行人評級，展望穩(wěn)定，并認為平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理業(yè)務預計將適度增長。

邏輯轉(zhuǎn)變下的業(yè)務新價值

存量時代，金融的核心功能在于實現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)和投資的長期獲益，主要表現(xiàn)即為房屋再融資和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。前者提供變現(xiàn)渠道，在所有權和使用權不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下，讓資產(chǎn)實現(xiàn)更多的變現(xiàn)方式；后者提供投資渠道，無須直接擁有所有權和使用權，也能讓投資者獲取資產(chǎn)收益。

自2020年4月基礎設施REITs試點啟動后，截至2023年3月末，全國公募REITs共計27只，市值規(guī)模為856.8億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型。

近日，在擴大內(nèi)需、拉動消費、刺激增長等策略引導下，商業(yè)不動產(chǎn)已首次正式納入REITs試點，發(fā)改委也于同日發(fā)布了規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，支持消費基礎設施建設，助力盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化投融資模式，提振經(jīng)濟發(fā)展，促進持有型商業(yè)物業(yè)不動產(chǎn)項目的投資增進。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動，有著良好經(jīng)營模式和穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)持有型商業(yè)物業(yè)不動產(chǎn)項目更吸引投資者的目光。通過專業(yè)的經(jīng)營運作、成本控制、資產(chǎn)管理、價值提升等措施，或許能用固定資產(chǎn)證券化的投融管退機制進行價值變現(xiàn)。公募REITs開閘后，合規(guī)的持有型物業(yè)可通過資產(chǎn)證券化釋放出部分利潤，諸多房企視之為構(gòu)建新發(fā)展模式的契機。

平安不動產(chǎn)COO曾燦霞在一次對外分享中解讀REITs對不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理帶來的改變，她相信，在REITs的影響下，行業(yè)將回歸經(jīng)營本質(zhì)，資產(chǎn)價格回歸運營質(zhì)量，這是債性邏輯到股性邏輯轉(zhuǎn)變的力量。

對于已持有多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)的平安不動產(chǎn)來說，通過REITs，它將自持的物業(yè)資產(chǎn)資本化，重資產(chǎn)變輕的同時，還可以繼續(xù)擁有資產(chǎn)的管理權，遠期享受超額業(yè)績提成，形成一整套利于長租行業(yè)穩(wěn)健、良性的發(fā)展機制與商業(yè)模式，或許這將成為平安不動產(chǎn)未來業(yè)務新價值的增長點。