扛不住了！溫州頂級富人區房價也要崩盤？

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【資料圖】

在說這個話題前，想先跟大家聊個故事。

據說法國皇帝拿破侖三世在每次宴會上，所有的餐具都是銀制的，但只有他自己的一個碗是鋁制品。

因為在當時的社會下，冶煉鋁的技術還非常落后，冶煉金銀的技術相對比較成熟，所以鋁比銀稀缺，更比銀尊貴。

而隨著現代社會發明了電解鋁的技術，鋁的產量得到提升，鋁也就泯然眾人矣。

圖源：化學幫幫忙

以此為鑒，溫州樓市如出一轍。

自從這幾年的經濟萎靡不振之后，覆巢之下豈有完卵，溫州所有的剛需改善盤都是一路暴跌，那濱江CBD的豪宅能夠獨善其身嗎？

回顧以往，CBD的豪宅一直都不愁賣，除了地段的天賦異稟，以及更多的政策傾斜，還有一部分原因，是因為很少有同時期的產品競爭。

正如早期的濱江上品、江山云起、華潤九悅等都成為了當初的豪宅標桿，天樾璽也在去年憑借產品差異化和頂奢配置一家獨大。

而在今年，“不愁賣”的局面徹底被打破！

隨著瑞府的入市，明顯可以感覺到CBD的可選擇性更多，如今時代濱江瑧品也計劃將于6月6日開盤，正式奠定濱江CBD三足鼎立的局面。

三個項目在產品力上各有千秋，但根據公開的一房一價來看，時代濱江瑧品的大面積產品價格直接把價格捅破了溫州當下的天花板！

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根據溫州房管網顯示，時代濱江瑧品這次首開的毛坯普惠折后均價約46159元/㎡，最低33200元/㎡，最高達到了65500元/㎡,價差拉開非常之大。

而這樣中高層的價格不僅有點貴，更是創下了近幾年的新高！

以項目4#、5#10樓以上的房源為例，建面約170-270㎡的均價約在4.7-5.4萬元/㎡。

因為樓盤北面地塊為規劃中的鹿角灣項目，所以時代濱江瑧品的江景視野還具有不確定性。而且從項目公布的戶型圖來看，大部分還都是廚房、廁所以及一個小臥室看江。

鹿角灣項目丨圖源：溫州房產圈

要知道板塊內的大部分豪宅設計，基本都是大橫廳面框+大面積落地玻璃窗的無敵江景，所以嚴格意義上，時代濱江瑧品最多只能算是有二線江景視野的盤而已。

華潤九悅實景圖

萬科翡翠濱江實景圖

很多人肯定不理解只是最多有江景視野的新盤怎么就創下了價格新高，然而那些真正具備一線江景視野的樓盤卻不溫不火！

以更加具備江景視野優勢的的華潤九悅為例。根據溫州豪宅4月份的成交數據，已經交付的華潤九悅成交了4套建面約182㎡高樓層房源，毛坯單價在5.1-5.5萬元/左右。

可以明顯看到，濱江瑧品170、210方的價格竟與華潤九悅部分182方的價格持平；而濱江瑧品4號樓2201、2101室的210方約5.4萬元/㎡，也跟華潤九悅成交的最高價屬于同檔次，只是這讓華潤九悅的業主情何以堪？

華潤九悅的北側是萬象綜合體，中高樓層的江景視野無遮擋，又是大橫廳享受甌江風情！而時代瑧品的北面是鹿角灣項目，規劃還有很大的不確定性，這一點從臻品的戶型設計上來看，房開也沒有做北向的大橫廳，房開是否也覺得將來鹿角灣的影響，從而沒有做大橫廳，只是把大部分戶型的廚房，衛生間做向北面？

然而，就是這樣的情況下，臻品本次開盤的部分中高層以上的房源的定價卻與現房的華潤九悅旗鼓相當，這個價格是真定貴了...

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即便如此，你們以為當初購買華潤九悅的業主賺了嗎？

并沒有！

先來看華潤九悅182方的房源！

圖源：溫州房哥

根據溫州房管網顯示，華潤九悅6#25層以上的高樓層房源含裝均價約4.85萬元/㎡，而在次新房市場，部分高樓層成交均價約在5.1萬元/㎡，價差在3000元/㎡左右。

再來看下華潤九悅二排121、139方的房源！

通過溫州房管網數據，2幢中樓層建面約121㎡的房源開盤含裝均價約為3.8萬元/㎡，而在次新房市場，華潤九悅成交了2套同面積房源，成交均價約為4.1萬元/㎡，價差在3000元/㎡左右。

總結下來 ，華潤九悅在次新房市場的大部分房源都在原價基礎上增加了約3000元/㎡上下！

眾所周知，華潤九悅開盤時一房難求，中簽率僅有15%。真正能買到的人也要根據身份地位的高低，付出相應的代價。

再加上2020年首開到交付期間，這兩年多的利息，這些代價+利息基本也可以抹平次新房外加3000元/㎡的價差，所以華潤九悅的業主并沒賺，甚至部分二排的房源還有虧損。

圖源：華潤置地寧波片區

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再來參考今年1月交付的碧桂園濱江壹號。

根據溫州豪宅的數據顯示，在第一季度中，碧桂園濱江壹號在次新房市場共成交了5套房源。

賣出的這5套房源均價約為4.2萬元/㎡，而項目當時三期的開盤含裝均價約在4.2-4.4萬元/㎡左右，兩者相對比價差不大，基本等于原價出售，對于房東而言，虧了部分利息。而最近這一個多月，濱江一號更是沒有一套成交！

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這些年，溫州那些剛需改善盤為何難逃降價的命運？

除了深受市場經濟的影響，還有一部分原因是因為供應量飽和和同質化產品嚴重，讓溫州樓市漸漸偏向了買方市場。

濱江CBD的豪宅在那些年能夠穿越樓市周期，正是因為遵循了“物以稀為貴，房以貴為尊”的道理。

但如今甚至以后的很長一段時間內，都很難再有曾經的輝煌，因為這兩年濱江CBD的供應節奏明顯加快，尤其是在時代瑧品的入市，更將會成為打響濱江CBD市場價格促銷戰的導火線！

隨著時代瑧品的入市，天樾璽、璽上、瑞府、臻品四大豪宅的供應量就達到了四十多萬方，再加上今年還要陸續交付的濱江上品、江山云起等項目，整個板塊的次新房和新房市場供應已經達到了5000多套。

當一個板塊在一段時間突然涌入幾千套房源，各個項目的稀缺價值就被同質化，對整個新房市場也是洪水般的沖擊。

要知道當年華潤九悅所處的樓市可是一片向好，而且同期沒有競品的情況下，也只是勉強做到不虧，如今供應量巨大，誰敢保證還能達到華潤九悅的回報？

就像之前天量供應的七都、浙南科技城、蒲州等板塊，唯一的出路就在降價這條道路上瘋狂內卷。

或許有人認為濱江CBD的土地稀缺，且很難有后續供應，護城河更為牢靠，但同樣天賦異稟的中央綠軸板塊，土地更是稀缺，可是保利天悅也難逃降價的命運。

多賤寡貴！任何產品只要多了，價格就無法堅挺，當下CBD豪宅市場無論次新房還是新房市場明顯供大于求，我們可以讓子彈再飛一會兒…

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