財面兒·中報深解丨深化推進精益管理戰略 越秀地產上半年完成全年銷售目標63%

8月25日，越秀地產發布2023年中期業績報告。報告顯示，上半年在「攻堅克難穩增長，精益管理提質量」的年度工作主題下，越秀地產經營業績和銷售業績穩增、三道紅線始終綠檔、融資成本持續優化……

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業內人士表示，在動能不強、波動較大的市場環境下，越秀地產各項主要經營指標更加安全健康，顯示出強勁的發展實力和韌性。

營收凈利雙增 融資成本降低

業績報告顯示，上半年越秀地產實現營業收入約321億元，同比上升2.6%。權益持有人應占盈利約21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約21.5億元，同比上升0.8%，核心凈利率約為6.7%。

除了穩定的利潤增長，健康的資產負債和低融資成本，是房企下半場的核心競爭力。報告期內，越秀地產在財務指標上精益求精，積極拓展多元融資渠道，優化債務結構，降低融資成本。

融資方面，上半年越秀地產于境內成功發行合共54億元公司債券，加權平均借貸年利率約為3.37%；境內首次發行10年期公司債券，票面利率為3.63%。于上海自貿區成功發行自貿區債合共34億元，加權平均借貸年利率為3.92%。期內加權平均借貸年利率為3.98%，同比下降13個基點。

同時，越秀地產完成供股，獲1.15倍超額認購，募資凈額約83億港元。報告顯示，募集資金將主要聚焦投資大灣區和華東地區主要城市及其他重點省會城市，此次供股也將進一步加強越秀地產的資本基礎及強化其核心競爭力。

債務方面，上半年越秀地產人民幣借貸占比79%，外幣借貸占比21%。目前一年內到期的債務占比12%。越秀地產管理層在業績會上透露：目前融資環境對我們還是非常友好的，下半年的融資計劃可以根據投資強度去安排。

截至報告期末，越秀地產「三道紅線」保持「綠檔」達標，指標進一步改善。其中，剔除預收款后的資產負債率為66.8%，凈借貸比率53.2%，現金短債比為4.2倍，財務資金狀況健康安全。

此外，良好的現金流是企業穩健運行的基礎。越秀地產表示，經營性現金收入及已承諾銀行融資資金為主要流動資金來源。

中期業績顯示，截至六月底，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約為492.5億元，較年初上升40.2%。

銷售策略精準 合同銷售同比增超七成

除了持續健康安全的財務外，越秀地產上半年的銷售表現也相當亮眼。

報告顯示，上半年越秀地產錄得合同銷售金額約836.3億元，同比上升71%，完成全年合同銷售目標1320億元的63.4%。錄得累計合同銷售面積約247萬平方米，同比上升39.2%。

按區域劃分來看，上半年的合同銷售金額中，大灣區約占55.2%，華東地區約占22.3%，華中地區約占11.5%，北方地區約占8.1%，西部地區約占2.9%。

可以看出，大灣區仍是越秀地產的布局重點，而廣州作為越秀地產的大本營，上半年更是實現合同銷售金額約402.6億元。

具體來看，上半年在大灣區實現合同銷售金額為約461.3億元，同比上升45.3%。據了解，越秀地產在大灣區已布局廣州、深圳、香港、佛山、江門、中山、東莞七個城市。

華東區域繼續保持良好的銷售業績，上半年實現合同銷售金額186.3億元，同比上升151.4%。中西部區域上半年首次實現合同銷售金額超百億，為120.5億元，同比上升64.2%。

值得一提的是，上半年越秀地產深耕北京戰略取得明顯進展，期內在北方地區實現合同銷售金額68.2億元，同比上升182.4%，其中北京實現了合同銷售額38.6億元。

眾所周知，上半年中國房地產市場波動較大。在此背景下，越秀地產實現銷售額和銷售面積雙增，同時完成超六成的全年銷售目標難能可貴。值得注意的是，越秀地產是2023年僅有的少數幾個提高年度銷售目標的房企。

據了解，良好的銷售業績離不開精準的銷售策略。上半年越秀地產堅持實施「一盤一策」的銷售策略，加大在線和線下營銷融合，發揮「越秀房寶」數字化營銷的支撐作用，實現合同銷售額的平穩增長。

在業績會上，越秀地產管理層透露：將維持2023年1320億元的年度銷售目標不變，有信心超額完成。截至2023年6月30日，越秀地產已售未入賬銷售金額約為2211.9億元，同時2023年可售資源為2400億元，為接下來越秀地產的發展提供基石。

專注高量級城市 TOD全國化布局持續推進

土地儲備是房企實現長期發展的基礎，是銷售業績和經營指標得以實現的保障。

中期業績報告顯示，上半年越秀地產堅持穩健投資和量入為出的投資理念，通過「6+1」多元化增儲平臺，全部投向一線城市和重點二線城市，土地儲備結構和質量持續得到優化和提升。

期內，越秀地產分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安8個城市新增11幅土地，總建筑面積約為217萬平方米。其中，在北京共獲取3幅優質地塊，新增土地儲備約43萬平方米。

自2019年引入了廣州地鐵開始，越秀地產就開拓了“軌交+物業”TOD模式。截至2023年上半年，越秀地產在廣州和杭州共開發9個TOD項目。

上半年，越秀地產持續深化TOD業務全國化布局戰略，于杭州投資了星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。此項目為越秀地產走出廣州的第二個TOD項目，也是其與杭州地鐵的第二個戰略合作項目，標志著集團與杭州地鐵在TOD項目合作方面的深化實施。

據了解，越秀地產上半年實現TOD項目銷售185.1億元，同比上升53.3%，銷售規模再上新臺階。上半年廣州的TOD項目實現了合同銷售額約173.9億元；杭州的TOD項目實現合同銷售額11.2億元。

報告顯示，截至6月30日，越秀地產擁有總土地儲備約2813萬平方米，分布于全國30個城市，93%分布在一線城市和二線城市，土地儲備的質量和結構不斷優化。

按區域劃分來看，越秀地產繼續深耕粵港澳大灣區和華東地區，其中在大灣區擁有土地儲備1297萬平方米，約占總土地儲備的46.1%。在華東地區擁有土地儲備528萬平方米，約占總土地儲備的18.8%。此外，華中地區約占19.1%，北方地區約占9.9%，西部地區約占6.1%。

2023年是越秀地產成立40周年，四十不惑的越秀地產深刻審視行業形勢，以“精益管理”為新的發展驅動力，積極應對市場挑戰，走高質量可持續發展之路。