住房產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)階位上并不高于租賃權(quán)

伴隨著部分城市展開租售同權(quán)試點(diǎn)，國家級(jí)《住房租賃管理?xiàng)l例》的立法工作啟動(dòng)，國務(wù)院法制辦、住建部組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地征求意見和建議。

這個(gè)文件預(yù)期將在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面做出規(guī)定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息，進(jìn)一步建立租售并舉的長效機(jī)制。

市場(chǎng)始終是先行者。與立法啟動(dòng)相隨的是，租賃REITs等市場(chǎng)層面的工作也在積極啟動(dòng)，深交所近日公告，長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式獲批發(fā)行；同時(shí)，支付寶也在八大城市上線百萬套租賃房源，推廣“付一押零”模式等。

當(dāng)前需明確的是，人們對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的認(rèn)知還存在思維定勢(shì)。這主要源自房屋租賃權(quán)在現(xiàn)實(shí)中未能得到有效保護(hù)，其內(nèi)涵和外延也相對(duì)模糊。人們習(xí)慣認(rèn)為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)之上，理所當(dāng)然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護(hù)和尊重，致使市場(chǎng)上房屋租賃合同普遍偏短；同時(shí)，租賃權(quán)在享受各地公共服務(wù)方面與房主不同，等等。所有這些不僅導(dǎo)致國內(nèi)未能發(fā)展出一個(gè)完善的房屋租賃市場(chǎng)，而且影響了房市價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的有效發(fā)育，對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。

其實(shí)，住房產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)階位上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴(yán)格意義上同屬于一種財(cái)產(chǎn)類的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限問題：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房價(jià)是未來虛擬房租的提前貼現(xiàn)，也即大家購買房產(chǎn)是一次性地購買了無期限居住權(quán)（假設(shè)70年后預(yù)期會(huì)自動(dòng)無續(xù)費(fèi)續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住產(chǎn)權(quán)，從性質(zhì)上兩者并無本質(zhì)區(qū)別，也不應(yīng)有序位之別。

其理據(jù)為，中國房地產(chǎn)是建立在土地國有基礎(chǔ)上，居民購置房產(chǎn)主要購置的是房產(chǎn)區(qū)位的土地使用權(quán)和地上附屬物產(chǎn)權(quán)，針對(duì)這種特殊性，2007年通過的《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定了用益物權(quán)定義，即對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有積極的意義。同時(shí)，用益物權(quán)的引入也為房屋租賃權(quán)提供了合乎法理的依據(jù)，即房屋租賃權(quán)也應(yīng)作為一種居民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到尊重，受到法律保護(hù)。

當(dāng)前租售不并舉是房市出現(xiàn)過度、且扭曲金融化的主因之一。由于長期以來重售輕租，國內(nèi)房價(jià)失范，缺乏定價(jià)之錨，租賃市場(chǎng)之于整個(gè)房市，可以比擬于國債收益率曲線之于整個(gè)金融市場(chǎng)，具有基準(zhǔn)性特征，房租為房屋行使居住使用權(quán)的收益，房價(jià)的定價(jià)之錨本質(zhì)為居住使用權(quán)收益的貼現(xiàn)。房屋租賃市場(chǎng)深度不夠，機(jī)制不健全，租賃權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到有效尊重，房價(jià)就事實(shí)上失去定價(jià)之錨，難以走出暴漲暴跌的寬幅震動(dòng)狀態(tài)，近年來房價(jià)呈現(xiàn)出小跌大漲現(xiàn)象，既與基于需求側(cè)管理的樓市調(diào)控有關(guān)，但更主要還在于房屋租賃市場(chǎng)這一房市定價(jià)基準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)制的缺失。

為此，當(dāng)前決策層提出構(gòu)建房市長效機(jī)制，那么這個(gè)房市的長效機(jī)制理應(yīng)為租售并舉，唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場(chǎng)，為房市培育出基準(zhǔn)定價(jià)曲線和市場(chǎng)，房市才能真正結(jié)束野蠻成長，健康發(fā)展，否則房市將缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理空間，風(fēng)險(xiǎn)將呈現(xiàn)出失范的非典型特征，而房市風(fēng)險(xiǎn)總借助樓市調(diào)控兜著，其帶來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)成本是巨大的。