兩部門:中介要合理降費!業內:利好購房者,非必要成本應降

為規范房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，促進房地產市場健康發展，5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局公開《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），從十方面明確監管措施，加強房地產經紀行業管理，保護交易當事人合法權益。

其內容主要包含加強從業主體管理，合理確定經紀服務收費，嚴格實行明碼標價，規范簽訂交易合同，要提升管理服務水平，建立健全房屋交易管理服務平臺等（詳見相關報道《兩部門發文：鼓勵地產中介費分檔定價！未經同意不許電話騷擾》）。那么，本次政策內容對行業和購房者將帶來哪些影響？南都·灣財社記者就此采訪了多位專家。

(相關資料圖)

政策背景：

交易成本較高阻礙市場良性循環

從本次意見推出的背景來看，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為涉及到多重因素。例如市場層面上，存量時代需要降低制度性交易成本來帶動增量，促進良性循環，但現實問題是，部分中介利用其專業性和信息不對稱將非必要的收費夾帶在里面，比如過橋融資，按揭費、擔保費等等。新房交易融資里面，還利用房源緊張等信息，捆綁經營貸、消費貸等，造成居民額外的負擔，而且服務事項并未明碼標價。

李宇嘉指出，這樣的市場亂象同樣影響了房企。近年來，新房銷售被中介渠道綁架，傭金居高不下，隨意跳單、惡性競爭，壟斷客源，導致了房企新房銷售成本的增高。

隨著去年以來，國家多次提出促進房地產良性循環，滿足剛需和改善型需求。當居民告別高收入，對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環的最大障礙。

政策意義：

監管政策能有效促進行業健康發展

“兩部委政策出臺，對于中介行業的規范和健康發展具有積極的作用，同時也對行業的發展提出了很多新思路。”關于意見的出臺意義，易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次政策對于中介公司優化業務、轉型升級和高質量發展有較好的啟發，同時有助于促進行業健康發展。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙同樣提到，房地產經紀機構是房屋成交的重要角色之一，國內二手房大約90%通過經紀公司成交，新房交易對經紀公司的依賴性也更高，房地產經紀機構在房產交易中起著越來越重要的作用，以往出現過黑中介惡意提高房價，利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費等問題，加大購房者購房壓力，其規范化管理對整體房地產市場的正常運行起著舉足輕重的作用，本次的監管政策予以肯定，對中介行業的規范發展以及服務有著指引作用，促進房地產市場健康發展，在新的監管政策指引下，未來中介的發展模式也有待探索。

政策重點：

雙邊收費對購房者是大利好

《意見》指出，經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

對此李宇嘉認為，中介代理的房產交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應二者都承擔服務費用，特別是在房子越來越不好賣的情況下。而且，應該將服務全流程分成清晰的鏈條，對每一個環節，都應該明確服務的具體內容、服務標準，并給予此來合理定價，并將這些寫進三方合同。這樣不僅消費者對中介的服務有客觀的評價，也有利于政府部門做合理的監管中介經紀機構專業化發展，從而一改其形象差的局面。

“本次《意見》從十條舉措加強經紀機構管理，其中優化服務費率的定價方式對購房者有著重大利好。”王小嬙指出，中國的中介費由于高房一直位于較高水平，而此前中介費由買家單獨支付，未來雙邊收費模式有利于降低購房成本，體現了對購房者權益的保護。

她同時指出，鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，這一條對于高總價房屋產品有一定利好。但中國中介費高的原因在于房價高，從中介費比例來看，中國的中介費遠低于國際發達國家，如美國的中介費率為6%左右。

效果有賴于政府監管部門常態化的巡查

《意見》首次明確了延伸服務。此次提出，經紀服務內容由基本服務和延伸服務組成。基本服務是促成房屋交易提供的一攬子必要服務，延伸服務是可單獨提供的額外服務。

李宇嘉指出，這是重大的變化，基本服務，其經紀費用是必須承擔的，而額外的服務，比如擔保、贖樓甚至是為優先獲取房源、客源的推廣費等，不是必然的，也不能利用信息優勢去獲取。但他同時強調，此舉還有賴于政府監管部門常態化的巡查，與客戶舉報相結合來實現。另外，培育規范的大機構，發揮穩定器、示范效應，也有助于實現這一目標。

另外針對“嚴禁操縱經紀服務收費”的內容，除了嚴禁操縱經紀服務收費，還要明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經紀業務的專業性很強。如果沒有最低服務費用，很難吸引到專業的人員，長期從事這一事業，最終導致劣幣驅逐良幣，市場秩序很難扭轉過來，經紀行業也還很難高質量發展。

“總的來說，這一政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本。”李宇嘉表示，消除非必要的成本，同時將合理的成本顯化出來，只有這樣，經紀行業才能步入高質量發展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環才能實現，但這也有賴于監管加強，從上到下，從政府到行業協會、自律組織，再到居民個人，以及誠信建設，讓失信者寸步難行。