【聚看點】36個地產項目減值115億，華僑城稱不存在流動性風險

華僑城2022年的業績顯然未能讓投資人滿意，也給深交所帶來不少疑惑。自1月底發布巨虧業績預告，到3月底發布正式年度業績，深交所兩度發出問詢函，要求華僑城說明凈利潤大額虧損、大額計提資產減值準備等問題。

年報顯示，2022年，華僑城出現上市15年來的首次年度虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損109.05億元。而去年前三季度，華僑城還處于盈利狀態。

巨虧的直接原因是計提資產減值準備合計約127.05億元。其中，僅存貨跌價減值就高達115億元，這一指標遠高于同行平均值。

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華僑城在5月19日晚對深交所“十一問”的回復公告中提到，去年93家房地產開發企業存貨跌價準備期末余額均值約為21億元。

該公司并未對上述指標遠超同行進行解釋，僅回復稱，2022年同行業可比公司存貨跌價準備余額占存貨余額比例均值約為4.39%，華僑城這一指標則為5.83%，“與行業基本保持一致?！?/p>

針對其他問詢，華僑城也在公告中作出回應。

127.05億元資產減值是否合理？

問詢函關注的焦點在于，華僑城各項計提資產減值準備高達127.05億元是否合理，并要求列出涉及減值的項目。

115億元計提存貨跌價準備共涉及36個項目，其中計提減值金額5億元以上共5個項目、 2至5億元共14個項目、2億元以下共17個項目。

華僑城列舉的6個項目詳情中，存貨減值準備數額最大的是成都市成華區一項目， 受限價政策、商業部分無法實現餐飲功能等影響，2022年此項目計提減值準備23.38億元。

其還表示，2022年對存貨可變現凈值測算過程中的重要假設及關鍵參數的選取標準及依據與2021年不存在較大變化。

1.03億元投資性房地產減值準備主要涉及華僑城在宜賓市敘州區的一個項目，該項目處于在建狀態。該公司稱，由于市場急劇下行，周邊銷售價格較2021年有較大幅度下降，由此進行減值準備。

長期股權投資計提減值準備1.39億元，遠低于業績預告披露的“20—25億元”。華僑城回應稱，按照股權比例核算的投資虧損約23.5億元，業績預告中預計的數據在年報中體現為權益法核算的投資損失，對長期股權投資賬面價預計的折損影響金額一致，僅存在科目列報差異。

在建工程、使用權資產分別計提減值損失1.67億元、1.09億元，主要涉及昆明市一酒店項目及成都市龍泉驛區一出租使用權資產，前者因當地政府相關政策要求對該項資產進行整改部分拆除，后者預計未來現金流量的現值，無法覆蓋賬面價值。

投資虧損方面，按照股權比例核算，對禹洲地產、深圳僑恒一號投資企業、深圳市招華國際會展發展有限公司的投資共計為華僑城帶來了20.09億元虧損。

此外，華僑城還對昆明市、深圳市鹽田區兩個項目景區相關固定資產計提共計6.74億元。

巨額虧損、在手資金降近四成

回應稱“不存在流動性風險”

2022年，兩大主營業務營收均大幅下降，歸母凈利也大幅虧損，但同時房地產業務毛利率小幅增加0.51個百分點至21.86%。

深交所要求華僑城分別說明兩大主營業務所處的行業環境、經營狀況等信息，并結合房地產業務、旅游景區業務收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說明房地產業務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

回復函顯示，據文旅部數據，2022年國內旅游總人次、旅游收入分別同比下降22%、36%，均為2020年來最低水平；華僑城旗下文旅項目共接待游客6184.9萬人次，僅為2021年同期69%水平。

房地產行業方面，第三方機構數據顯示，去年百強房企累計銷售業績規模同比降低41.6%，拿地總額下滑近5成；華僑城房地產銷售簽約金額則較上年下降33%。

在上述背景下，2022年華僑城全年實現營業收入768億元，下降25%。其中房地產收入494億元，下降16%；旅游綜合收入272億元，下降37%；總營業成本有所下降，三費同比持平。進而導致毛利同比下降35%至約93億元，疊加計提資產減值準備產生大額虧損。

銷售指標下滑還導致回款大幅減少，華僑城去年經營活動產生的現金流量凈額為-5.75億元，截至期末的貨幣資金同比下降38.41%。深交所由此要求其說明公司短期及長期償債能力、是否存在流動性風險。

華僑城回復稱，“公司維持較好安全邊際，不存在流動性風險?！苯刂寥ツ昴?，有息負債余額1281億元，較年初減少110億元；其中短期債務213億元，較年初減少60億元，現金短債比1.53。

另外，華僑城還對近幾年年報披露的游客接待數統計口徑變化、遞延所得稅資產與減值準備的變動方向、銷售費用及管理費用中的“其他費用”構成、關聯方往來款等問題進行了說明。

隨著樓市相對轉暖，及文旅市場恢復，華僑城兩大主營業務今年有望回升，進而帶來更多流動資金。

華僑城董事、總裁王曉雯在年報業績會中提到，2023年的重點工作方向是存量去化、補充優質增量、能力建設。具體而言，將加快存量去化，提高周轉速度，并聚焦核心區位，補充優質貨源，文旅業務及房地產業務踐行新發展格局、新發展模式，同時加強流動性管理，優化資本結構。

今年前4個月，該公司實現合同銷售金額132.2億元，同比增長27%；旗下文旅企業合計接待游客近3200萬人次，同比增長約97%，五一假期合計接待游客450萬人次，較去年同比增長約170%。