核心觀點(diǎn):
1.預(yù)期,源于現(xiàn)實(shí)。疫情已逝,政策似無再緊縮,然而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)二次探底跡象。開發(fā)商的信心固然有待恢復(fù),但更根本性的問題或許是:作為終端需求,老百姓的購(gòu)房預(yù)期是否出現(xiàn)顯著改變?對(duì)此,政策會(huì)如何響應(yīng)?
2.利率下行并沒引致地產(chǎn)改善,加之二手房掛牌量激增,或表明老百姓的購(gòu)房預(yù)期已不如從前。歷史來看,居民資產(chǎn)負(fù)債表的受損,能在很大程度上解釋利率因素?zé)o法解釋的銷售低迷。疫情雖過去,但資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將是緩慢過程。
(資料圖片)
3.對(duì)于地產(chǎn)的中長(zhǎng)期趨緩,各界似有共識(shí),尤其在老齡化加速等背景下。但從短期看,目前地產(chǎn)明顯偏離長(zhǎng)期均衡,或與前期部分趨嚴(yán)舉措沒有充分調(diào)整有關(guān)。無論是因城施策,還是促進(jìn)改善性需求的釋放,政策力度似仍弱于過往。
4.展望未來,房地產(chǎn)走弱與地方財(cái)政趨緊的關(guān)聯(lián)可能更加明顯。受此影響,各地因城施策的調(diào)整頻度或?qū)⒂兴涌臁5凇胺孔〔怀础钡恼呋{(diào)下,單次調(diào)整幅度可能有限。地產(chǎn)趨弱和政策調(diào)整的預(yù)期博弈,還將在糾結(jié)中不斷持續(xù)。
正文:
近期房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)二次探底跡象。開發(fā)商的信心固然有待恢復(fù),但更根本性的問題或許是:作為終端需求,老百姓的購(gòu)房預(yù)期是否出現(xiàn)顯著改變?對(duì)此,政策會(huì)如何響應(yīng)?
一、購(gòu)房預(yù)期,是否已變?
歷史上,利率下行往往有助于商品房銷售改善。目前疫情已結(jié)束,房貸利率不斷降至歷史低位,但銷售仍在下滑。6月份三十大中城市商品房銷售面積同比為-11%(剔除基數(shù)效應(yīng)),較上月降幅擴(kuò)大約4個(gè)百分點(diǎn)。去年下半年以來二手房掛牌量激增,當(dāng)前已至歷史高位。諸多跡象表明,老百姓購(gòu)房意愿已不如從前。
圖1.利率雖下行,購(gòu)房意愿卻低迷
來源:貝殼,安居客,筆者測(cè)算
居民資產(chǎn)負(fù)債表的受損,能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是緩慢過程,取決于居民收支結(jié)構(gòu)的調(diào)整。疫情雖過去,但個(gè)人房貸違約率已連續(xù)兩月抬升至疫情以來高位,反映出居民資產(chǎn)負(fù)債表存在的問題。特別地,當(dāng)存量房貸利率明顯高于一般貸款利率時(shí),居民提前還貸意愿強(qiáng)烈。
圖2.地產(chǎn)為何二次探底?
來源:WIND,筆者測(cè)算
二、地產(chǎn)政策,還有空間?
地產(chǎn)偏離長(zhǎng)期均衡,也與前期部分趨嚴(yán)舉措沒有充分調(diào)整有關(guān)。購(gòu)房目標(biāo)為中大戶型的改善需求占比持續(xù)提升,已成為需求的主要部分。樂居最新調(diào)研顯示,有購(gòu)房需求人群中換房改善占比達(dá)3/4。首套房貸利率的加點(diǎn)下限有過兩次優(yōu)化,而二套房貸尚未調(diào)整。貝殼研究院數(shù)據(jù)也表明,二套房貸利率較首套的利差升至歷史高位。
圖3.政策有空間,尤其是釋放改善性需求
來源:WIND,貝殼,安居客,筆者測(cè)算
數(shù)據(jù)表明,諸多城市取消限購(gòu)后,其商品房銷售相較未取消城市確有改善,逆周期政策仍有效果。因城施策雖繼續(xù),但力度弱于過往。本輪房?jī)r(jià)同比下跌城市占比處于歷史高位、銷售下行的最大跌幅和負(fù)增時(shí)長(zhǎng)均創(chuàng)歷史之最(2023年為兩年復(fù)合增速),但限購(gòu)城市占比卻仍保持在歷史均值左右。
圖4.因城施策繼續(xù),但力度有限
來源:WIND,筆者測(cè)算
注:下跌占比指70城二手房?jī)r(jià)同比下跌占比。
初步預(yù)測(cè),商品房銷售未來存在月度同比轉(zhuǎn)負(fù)概率,全年增速約在零左右。土地出讓收入實(shí)現(xiàn)年初預(yù)算小幅正增長(zhǎng)目標(biāo)的難度明顯抬升。因城施策將有所加快,如首套房認(rèn)定等。值得一提的是,近期出現(xiàn)的“一區(qū)一策”,或折射出政策調(diào)整的審慎性。
三、基本結(jié)論
一是預(yù)期,源于現(xiàn)實(shí)。利率下行沒引致地產(chǎn)改善,加之二手房掛牌激增,表明老百姓的購(gòu)房意愿不如從前。歷史看,居民資產(chǎn)負(fù)債表的受損,能在很大程度上解釋利率無法解釋的銷售低迷。疫情雖過,但資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是緩慢過程。
二是對(duì)于地產(chǎn)的中長(zhǎng)期趨緩,各界似有共識(shí),尤其在老齡化加速等背景下。但從短期看,目前地產(chǎn)明顯偏離長(zhǎng)期均衡,或與前期部分趨嚴(yán)舉措沒有充分調(diào)整有關(guān)。無論是因城施策,還是促進(jìn)改善性需求的釋放,政策力度似仍弱于過往。
三是展望未來,房地產(chǎn)走弱與地方財(cái)政趨緊的關(guān)聯(lián)可能更加明顯。受此影響,各地因城施策的調(diào)整頻度或?qū)⒂兴涌臁5凇胺孔〔怀础钡恼呋{(diào)下,單次調(diào)整幅度可能有限。地產(chǎn)趨弱和政策調(diào)整的預(yù)期博弈,還將在糾結(jié)中不斷持續(xù)。
【作者】伍戈:博士,長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。高童、俞濤、曹海巍:長(zhǎng)江證券研究員。李治慧、朱錕:實(shí)習(xí)研究員。
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